서울의 미래

서울은 계속 성장할 것인가?

 

신생아수가 줄어들어도 향후 30년간은 노인들이 서울의 인프라에서 벗어나려하지 않을 것이다.

나이가 들수록 오히려 도시 생활이 더 편리한 법이니까. 게다가 현재의 세대는 은퇴가 없는 세대들이다.

또한 교육을 위해 지방의 젊은이들이 서울로 계속하여 몰려올 것이고 교육이 끝나고 고향으로 돌아간다하더라도 새로운 젊은이가 그 자리를 채울 것이다.

 

신생아 수가 줄어들어 인구절벽이 와서 서울의 심장이 멈추더라도 어떤식으로든 적절한 이민자 수용을 통해 버티려고 할 것이다. 이때 무작위적인 이민자 수용은 최대한 자제하며 시민에 대한 권리는 강화하려고 노력을 할텐데, 이러한 과정에서 우대정책으로 인해 출생률을 끌어올리려는 노력을 지속하며, 내국인과 이민자간의 신규 신분이 생기게 될 것이다.

 

이러한 확신은 나라의 전시상황이라는 특수성 때문에 발현이 되는데, 노동직얍적 산업은 수입에 의존하며 기존의 식량 체인은 농업혁명으로 변경될 가능성이 높다.

 

 

왜 이민자를 유입시키지 못하는가?

 

외국인 노동자를 이용하여 부족한 노동력을 메우는 현상은 대륙에 아주 흔한현상이다.

그만큼 국경의 이동이 자유롭기 때문이다. 하지만 일본과 영국과 같은섬나라의 사례에서는

절대로 부족한 노동력을 외국인의 이민정책 수용으로 메우지 못한다.

 

우리나라에서 조선족의 출입 왕래가 그나마 자유로운건 민족의 뿌리가 같기 때문이다.

이러한 단편적인 사례만 보고 다문화 국가라고 판단해서는 안된다.

또한 이민자를 모아 나라의 위기를 해결하려는 방식의 사고방식은 오히려 보수정권에서 많이 생겼는데,

경제적일지 몰라도 전시국가의 상황에서 타민족의 유입으로 이를 해결하려는 방식은

노동력이 귀해져서 노동력이 대접받는 현상이 옴으로 다시 아이를 낳아 인구부족을 메우려는 선순환 구조에

찬물을 껴앉는 정책이 되기 때문이다. 

따라서, 전시상황이 될 경우 이민자가 다 빠져나가버리면 나라의 근간이 흔들릴 위험이 매우 크기에

국가적인 정책에서도 매우 적극적으로 이민자를 수용하는 방향으로 가지 않는 것이다.

 

 

그렇다면 농업혁명이 올수 밖에 없는 이유

 

우리나라의 농업 구조는 매우 기형적인 노동집약형 사업이다. 

음식과 원재료가 비싼이유는 다양한데 있겠지만, 노동집약적, 불특정한 기후, 고령화 등등의 이유가 있다.

현재사회에서의 농업은 불특정한 기후를 감안하고도 공정률의 개념으로 보아 수익을 창출해야하는데

우리나라의 경우 농업종사자가 비교적 고령 인구인편, 전시국가임에도 국가적으로 국유화되어 관리하는 땅이 없고

이를 다 민간에 위탁하여 진행하므로 비효율이 극에 달하는 점의 문제가 있다.

그도 그럴것이 불과 50년전만해도 농업인구가 대부분이라 굳이 국유화를 할필요 없이 저렴한 가격에 경쟁력이 충분했고

그만큼 일자리를 생성했기때문이다.

기후가 점점 나빠져서 생산량이 떨어지는 것도 아닌데 농업인구가 줄어든 이유는 그만큼 고부가가치 산업으로 대부분이 전향했기 때문이고 명맥을 유지하는 지방의 고령화 인구만이 농업에 종사하기 때문이다.

그리하여 대부분의 농사가 100-1000여평 규모의 소규모 농작을 진행하는 과정에서 온갖 농기계에 대한 대여와 지원을 진행한들 통제될수 없는 변인이 무수하여 일정한 수확률을 예측하기 매우 어렵다.

이러한 특이점은 결국 기존의 농업종사자 고령인구가 후손에게 땅을 넘겨주면서 진행되는데, 

전시국가이므로 기초 농업은 반드시 자급자족이 가능해야 하므로 국유화의 개념으로 공동운영하는 방식이 될 가능성이 매우 높다

이때에 미국과 같이 대규모 농장을 진행하여 기계와 로봇으로 노동력을 채우면 어느순간부터는 적어도 농장에서는 이민자들이 필요 없어지는 순간이 온다는 뜻이 된다.

 

미래가 다문화국가는 아니다.

그럼에도 사회전반적으로 이민자가 필요한 영역은 무엇인가

 

우리나라는 미국과 일본을 반반 따라간다.

미국의 이민자들 우리 동포들이 가서 제일 먼저 했던게 무엇인가? 농장

그리고 다음은 어디였지? 네일아트, 마사지, 슈퍼마켓

특별한 교육이 필요하지 않고도 할수 있는 기초 서비스 업종이 그러하다.

물론 건설현장과 같은 특수한 경우를 포함하고도 이민자가 일자리가 없어서 못들어오는 경우는 거의 없을 것이다.

 

 

그럼 그많은 이민노동자은 어디에 살아야하는가?

 

서울을 기준으로 보자, 서울 안에 이민자가 살만한 곳이 어디있는가?

이민자의 심정으로 서울안에서 주거지를 찾을 때는 다음과 같이 선호 될것이다.

- 땅값이 싸서 시세가 저렴할 것 (상권도)

- 우범지역은 크게 상관없음

- 교통이 편리하여 시내 전역을 구석구석 누빌수 있을것 + 지방도 이동 가능해야함

- 주변에 동포가 많이 살아 의지할 곳이 있는 곳

 

 이를 만족하는곳이 어디일까?

 신림, 대림, 안산, 가리봉 등의 서울 서남부 지역이다

노동자들이 일할수 있는 공장(안산등지)로 왕래하기 매우 편하고 서울시내를 이동하기에도 2호선, 7호선 라인이 최적으로 이루어져 있다. 차이를 두자면 대림의 거주민들은 대부분 서울내에서의  서비스업을 하는 사람들이며,

안산 거주민은 공장업을 하는 사람들이다

물론 지금은 2000년대 초와는 다르게 많은 교통의 변화가 일어났지만, 이미 고착화되어 주변의 동포가 많이 생긴이후 해당 지역은 이민자지역화를 가속화하게된다.

 

 

 

한 번 노후지는 영원한 노후지인가?

당연한 사례를 들어봐도 아니다. 서울 서남부지역도 발전 가능성이 있다.

단순히 서울 서남부 지역은 싸서, 돈없는 사람이 모여서, 그래서 싼 곳일까?

물론 세계 어느 대도시를 가도 그러한 지역은 있다. 대중교통이 좋고 접근성도 좋지만

한 번 낙후되기 시작하여 깨진유리창처럼 걷잡을 수 없으면 그리된 곳도 있다.

하지만 중요한 건 슬럼화를 가속 시키는 주변환경 때문이다.

대부분 이는 혐오시설, 관리의 부재, 지역폭력조직 등 접근성과 가성비를 넘어서는 문제점이 혼재되어 있어 생기는 현상이다.

 

과연 대림동은 혐오시설이 존재하는가? 그에대한 물음은 반중정서와 연관이 있을수 있다.

배타적이고 민족주의 성격이 강한 국민정서상 한국에 들어와 한국에 어울려 사는 화교와 다르게 본인의 색채를 강렬하게 드러내는 조선족의 존재가 영 마땅찮을수 있다. 따라서, 이러한 시설은 정부의 강력한 의지 또는 정부차원의 대규모 재개발이 이루어 지지 않으면 변화할수 없다.

 

이러한 점은 본격적인 조선족의 터전가속화가 이루어지기 전인 30년전을 보아도 알수 있다. 당시 대림동은 단순한 조용한 동네중 하나였기 때문이다. 현재는 외국인 비율이 80%를 넘어갈정도로 대림2동의 슬럼화는 가속되고 있다.(이를 슬럼화로 볼 수 있을지 모르지만) 문제는 늘어나는 조선족이 가리봉동과 대림2동을 중심으로 영등포와 대림 남부까지 스며들려하고 있다는 점이다.

 

이러한 슬럼화의 분위기를 역전 시키기 위해서는 국가차원의 대규모 사업정책이 필요한데, 급작스럽게 해당지역이 교통의 요충지로 변모하거나, 대규모 위락시설이 들어오거나 등의 사업이 필요하다. (가리봉동 재개발 사업처럼)

이에 현재 신안산선이 이에 대한 상충효과가 될 수 있을 것인가가 세간의 논쟁거리로 주목을 끌고 있다.

 

 

신안산선의 목적

신안산선은 표면적으로 보면 1호선의 분담을 줄이기 위한 병렬노선이다. 이를 중심으로 상대적으로 교통이 불편했던 서울 서남부 지역에 신림선과 함께 격자 크로스 라인을 연결하여 2호선과 7호선의 환승을 돕는다. 

하지만 신안산선에서 주목해야할 것은 여의도에 있다.

 

서울의 3대 사업 요충지는 영등포(여의도), 강남(삼성), 서울역(중구)로 보고 있다. GTX의 노선도 이러한 3핵을 연결하기 위한 초석으로 앞으로 대중교통의 증감과 신설개발은 이러한 트로이카를 중심으로 개편할 확률이 높다.

서울역과 강남은 상대적으로 많은 노선이 지나고 주변 교통이 많이 발달해있지만, 영등포 인근은 노후화된 밀집 주거지역, 좁은 도로, 서부간선도로의 교통체증, 주변 노후화된 위성도시의 상대적 약세에 원인이 있다.

 

서쪽으로 목동과 김포공항, 부천, 인천등이 있고 남쪽으로 광명과 시흥, 안산, 안양 등지가 있지만 대부분 노후화된 구역 도심이고 재개편에는 막대한 자본력이 들어가다 보니 상대적으로 신도시인 구리, 위례, 하남, 성남, 분당 등에 많이 인프라를 갖추고 있는 곳과 비교해 못사는 지역이라는 인식이 강하다.

 

대부분의 거주자 역시 강남을 출퇴근하는 대기업 직장인 보다는 서울에서 식당, 건설 일을 하거나 낮은급여의 일용 서비스직 종사자라는 편견이 강하다. 따라서 당연히 신도시에 비해 학군과 인프라도 떨어지고 젊은 사람들이 선호하지 않아, 땅의 크기에 비해 선호도가 많이 떨어지는 현상이 발생된다. 그 사례로 우스갯소리로 1호선을 혐오선이라는 고 하는걸 들 수 있겠다.

 

즉, 신안선을 개통한다고 해서 반드시 교통이 개통된 분당과 판교처럼 급등하는 신도시처럼 가격이 오르고 호재가 생기는 건 아니고 진짜 그냥 교통만 좀 편해진다고 볼수 있는 것이다. 교통만 해소해야할 것이 아니라, 실제 살기가 좋아지고 인프라가 구성되는데는 상당한 시간이 걸리기 때문이다.

 

따라서 신안산선의 호재만 보고 주변 위성도시가 갑자기 분당과 같은 대우를 받는다고 생각하는 건 잘못된 판단이라 볼 수 있다.

 

 

서울에 산다고 무조건 비싼집이 아니다

강남이 서울에 있다보니, 서울아파트 값은 다 비싸고 주변의 신도시 가격은 거품이라고 판단하는 사람들이 많다.

이는 지도의 도시 경계선과 점대점 직선거리 만을 가지고 판단을 해서 생기는 착각이다.

 

현재, 잠실과 주변 가락시장쪽인 서울 동남부 지역이 호재를 보이는 건 단순히 강남과 가까워서만은 아니다. 강남 천하제일주의가 틀린말은 아니지만, 강남에서 판교, 수원으로 이어지는 사업요충지 거점, 3대 빅 스팟때문이다. 모든 서울에서 일어나는 사업부의 메카, 대기업 본사가 모인곳 강남, 떠오르는 한국의 실리콘벨리 판교, 삼성민국에서 제일 가는 삼성전자. 이 3개의 스팟이 연결되어 생기는 시너지인 것이다. 

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100대 기업 본사 위치로 본 직주근접

서울시는 서울역과 영등포와 강남을 3개의 비지니스센터로 보고 있지만, 실제 직장도 그럴까? 기존의 대기업 구조의 시장 구조에서 미래의 정밀기술, IT, 고부가가치 사업으로 변화한다면 더 이상 서울역에 밀집한 대기업들이 최고라 부를수 있을까?

 

모든 사물은 서로 닮아 있고 자연에서 깨닳음을 얻는다.

지도만 보아도 청계산과 남한산 사이의 협곡으로 아래로 내려갈때 그 강물이 거셀것이라는 걸 알 수 있고 (좁으니까 면적도 적고 치열하다),, 서울의 서남부만 보아도 땅이 넓으니 물길이 번져서 거세지 않다는 것도 알 수 있다.

 

 

교통량이 상승한다고 집값이 오르는게 아니다

인과관계에서 착각할 수 있는 부분이 차량의 통행이 많아지고 교통량이 많아지면, 집값이 오른다고 생각한다.

이는 마치 과거의 조선시대 과거길에서 교통의 요충지에 주막을 세웠다는 단편적인 생각에서 오는 구시대적 발상이다.

 

문제는 먹고 사는 문제이다. 직주근접에 개념으로 볼수 있다 아무리 가까운 미래에 재택근무의 세상이 온다하더라도 물리적인 장소까지 뛰어 넘을 수는 없다. 서로 살고 싶어하는 곳은 이유가 있다. 그만큼 가까우니까 편하니까, 깨끗하니까

집값이 오르기를 기대하고 싶다면, 누구나 가고싶어 하는 장소에 금방갈수 있는지, 주변에 살기 좋을정도로 편한지, 깨끗한지를 보면 된다.

 

분명 서부간선도로 지하화가 개통되고 신안산선, 신림선, 서부선이 개통되면 여의도와 영등포에 교통적 호재가 생기는건 맞다. 문제는 교통은 인과관계중 결과에 속한다는 것이다. 과거에는 여의도, 영등포 교통 난 해소를 위해 대중교통 검토를 했다 치지만, 지금도 여의도로 꼭 출근을 해야하는 만큼 유동인구가 어마어마한가, 지하철 승하차 혼잡도를 보면 여의도는 오히려 순위에 못든다는 걸 알 수있다. 

 

구로디지털단지, 영등포, 오히려 지하철 노선별 혼잡도가 어마어마한 지역은 구로디지털단지와 영등포이다. 허나 주변을 보면 과연 교통량이 많다고 해서 주변의 집 값이 높은가? 이는 주변의 낙후된 시설에 상당히 영향을 받는 것을 증명해준다.

 

지하철 라인이 생기면 살기는 좋아지겠지만, 과연 그것때문에 낙후된 지역으로 들어와서 살 사람이 얼마나 있을까? 차라리 깨끗한 신도시에서 넓은 평수와 좋은 인프라를 끼고 GTX를 타려하지 않을까??

 

신안산선과 신림선은 지역 거주민의 입장에서는 반짝 호재가 될 수 있지만 20년전이었다면 그럴 수 있겠지만 지금은 과감히 아니라고 한다. 그만큼 교통의 편의성이 지하철 라인 하나 뚫는다고 뻥튀기 되는 일은 이미 옛말이다. 

 

단순히 직장이 바로 옆이고 교통이 편하다 하더라도 결국 살기 좋은 곳이 집값도 높으며, 또는 강남과 같은 누가 뭐래도 최고의 메카이어야 한다는 것이다.

 

 

문제는 살기 좋아야한다

살기 좋다는 건 무엇일까? 

교통, 학군, 깨끗함, 낮은 혼잡도, 인프라. 사실상 학군은 특별한 강남,목동,중계를 제외하고 나머지 지역은 집값에 따라오는 종속조건에 가깝다. 현시점에서는 이러한 조건을 만족시키는 살기 좋다는건 사실상 계획형 신도시를 의미하는 바가 크다. 이미 난개발되어 혼잡한 빌라촌을 헤집어 삐까번쩍한 영화관과 백화점을 만들어 내기 보다 신도시에 새로 짓고 분양하는게 더 낫기 때문이다. 

 

이와 비슷하게 마곡역시 기업과 백화점의 입점으로 급작스럽게 부상한 지역중의 하나이다.

 

 

구도심은 더 이상 살기 좋아질수 없는가?

사실상 서울에서 더 이상 개발이 가능한 지역은 쪽방촌 정도를 제외하고는 없는 편이다. 그러한 쪽방촌 또한 서울의 집값을 알기 때문에 평당 3-4천만원 이상의 보상비를 지급해가면서 무리하게 사업을 추진하기에는 공공추진력이 지나치게 부실한 것도 한몫한다.

 

구도심이 좋아지기 위해서는 몇 가지의 조건을 만족해야한다.

- 주변에 랜드마크가 있어서 문화생활을 즐기기에 부족함이 없을 것 (이는 지역민의 경제력과도 연관이 깊어 뜬금없이 갑자기 백화점이 지어질 수는 없다) 

- 도로의 혼잡도와 거주지의 진출입이 자유로울 것, (빌라촌의 해방을 말한다.) 이는 필로티 구조를 가진 신식 빌라를 통해 주거난을 해결하는 1차적 방안은 최소한 확보해야한다는 것을 의미한다.

- 도시경관 신식화 및 도로의 재정비

 

 

문제는 시간의 싸움

시간이 걸리는 건 모두가 알지만 하다못해 도로재정비 사업을 위해서라도 강행할 수는 없고 구도심의 90년대에서 2천년대 초반에 지어진 빌라들이 모두 재건축 또는 리모델리을 하기를 기대해야하는데, 아파트도 재건축을 안하는 마당에 빌라가 무슨 수요로 재건축을 할지가 만무하다. 이는 모두 빌라 승인으로 주거문제를 해결하려한 날림 도시 건축 계획의 망한 산출물에 가깝다.

 

낙후된 빌라는 아파트보다 더 흉물스러워지고 입주민회가 없다보니 노후화가 가속된다. 그렇게 집값이 떨어지고 슬럼화를 가속시키다가 결국 다른이의 손에 팔려 소규모 빌딩 또는 임대용 사무실로 전환될때 해방될 수 있다. 하지만 그 빌라가 즐비한 동네에 누가 들어와서 갑자기 카페를 차리려고 할까. 애초에 돈이 될리가 장사가 될리가 없는데 말이다.

 

서울 시내의 빌라 슬럼화는 예정된 일

아무리 빌라촌을 억지로 재정비 사업을 제공하고 외관페인트 부터 무상 리모델링 제공을 시행할지언정 슬럼화를 늦출수는 있을지언정 근본적으로 막을 수는 없다. 단순히 전봇대를 철거하고 지하에 전력선을 깔려고 해도 차량도 진입할 수 없는데 어떻게 진행하겠는가, 서로 빛도 들지 않는 공간에서 온갖 차량이 도로변에 널부러진채로 전봇대 밑에 쓰레기 봉지를 모아둔 골목을 보면 아마 한숨만 나올 것이다.

 

문제는 정부의 빌라주거환경에 대한 의지와 향후 20년간의 걸친 공공주거환경개선사업에 달려있다. 

 

 

아파트는 영원한가??

아파트 폭락론자의 가장 1순위 근거를 들어보면 인구절벽과 노령 가속화에 달려있다. 즉, 새로운 아이가 없어서 언젠가는 공실이 생길거라는 것이다. 공실이 생기면 서울노른자땅>신도시노른자땅>서울중위아파트>신도시 주변아파트 > 구위성도시 순으로 무너질 것이다. 거래량으로 버티는 신도시도 안심할수는 없다. 새로운 취업자가 없어 더 이상의 매매가 없어지고 보유자가 은퇴하여 팔고 나가는 상황이 지속되면, 신도시도 무너질것이다. 애초에 배드타운으로 설계된 구위성도시는 당연히 말할 것도 없다.

 

이러한 상황에서 서울의 변두리 빌라는 안전할까? Z세대, 밀레니얼 세대는 힙하니까 빌라도 쿨하게 잘 살수 있고 아파트같은 획일화된 환경을 싫어할까? 

 

사실 아파트의 환경과 빌라의 환경은 아주 큰차이는 없다. 문제는 거래량에 있다. 거래가 잘되니 아파트가 잘팔리고 가격이 높게 형성되는 것이다. 규격화된 타입으로 일정량의 공식에 의해 시세가 정해져있으니, 현금화를 하기 쉬운 것이다.

그 뜻은 투자자가 사기 쉽고 팔기도 쉬워 필요없어도 투자의 목적으로 사는 사람이 많다는 뜻이다.

 

정부는 다주택자와 투기목적의 아파트 구입에 대해서 칼을 들기 시작했다. 사실상 매물은 이제 넘쳐나야하는데, 모두가 두려움에 의해 다주택자가 내놓은 매물을 그대로 흡수하면서 그 경계선을 아슬아슬하게 유지하고 있다. 

 

문제는 다주택자가 공포심리를 이용한 뉴스가 이제 내려갈때쯤, 진짜 은퇴를 위해 내가 아파트를 팔기 시작할 때, (지금의 라이프 사이클로는 꼭 은퇴한다고 아파트를 팔일도 없어보이지만). 과연, 아파트의 가격이 유지 될수 있을까?

 

사실 지금은 특이점에 서있다.

정부가 조금이라도 민간재건축 규제허용과 동시에 임대주택 수를 강제로 늘려버리면, 임대주택 허용안하면 재건축 승인 안해주면, 눈치싸움하다가 한 명이라도 빨리 먼저 재건축 해버리면서 먼저 털고 나오는 순간부터 도미노 처럼 아파트 가격은 떨어지기 시작한다. 이러면 대부분 막대한 아파트를 팔고나온 자본금으로 주식이나 다른 방향에 투자를 하고 공공 임대아파트를 들어가려는 전략을 펼칠 것이다.

 

우리가 걱정해야하는건 단순히 금리가 문제가 아닌 것이다. 정부는 언제나 아파트 값을 폭락 시킬수 있는 카드를 들고 있고 만지작 거리고 있다는 것이다.

 

무리해서 집을 샀는데 아파트 값이 떨어진 사람도 결국에는 양적완화를 통해서 임금상승을 꾀하면 연착륙을 시킬 수 있을지 모른다. 하지만 아파트의 상대적 가치는 빌라와 비슷해진 뒤일 지도 모른다.

 

 

밀레니얼 세대는 단독주택과 선호하는가? 

X세대는 유행을 따라가고 언뜻 개성을 표방하는것 같지만 실상은 획일화된 길을 걸으며, 무한경쟁의 중독에서 쉽게 벗어나지 못하는 길들여진 늑대들이다.

www.koreadaily.com/news/read.asp?art_id=7815420

밀레니얼 세대는 자기자신을 찾아 스스로의 삶을 더 중요시하며, 무한경쟁보다는 내면의 평화와 안정을, 그로인해 뿜어져나오는 진짜 개성을 풍기는 길들여지지 않은 야생 방랑자 늑대와 같다.

 

X세대가 집값에 목이메어 서로 공급과 소비를 반복하며 집값을 높일때, 밀레니얼 세대는 과감하게 차를 구입하지 않고 빌라에 살면서 소확행을 즐겨나갈 용기가 있다. 더 이상 밀레니얼 세대는 너무나도 높은 아파트 값에 목을 메어 동경의 대상으로 안바라볼 가능성이 높다.  결국 남들도 아파트 사니까 꼭 나도 불안하니까 사야지가 아니라.. 진지하게 그냥 먹고 사는 문제니까. 그냥 작은 돈으로 빌라를 살아도 재밌을것 같으니까..

현실의 재미를 추구하기 위해 낡은 단독주택을 사서 혼자 클래식카를 수리하며 자신만의 시간을 보낼때, 매일 주식과 호갱노노를 들여다 보며 똑같은 구조의 아파트를 살며 지인의 라운딩과 해외여행 인스타를 보는 낙으로 사는 X세대가 부럽지는 않을 것이다.

 

 

다가오는 세대는 가성비와 가심비의 그 중간이다.

그들은 조선족을 두려워하지 않고 광교호수의 뷰를 크게 원하지 않는다. 0.8이하로 떨어진 인구수를 올리기 위해 굳이 좋은 학군을 찾아가지도 않을 뿐더러, 그냥 한 두번의 환승으로 회사에 도착할수 있으면 그만이다. 오히려 언제 이직할지 모르니, 굳이 동탄에 집을 마련하지 않아도 상관없다.

 

그들에게는 무리해서 산 벤츠보다 월세라 하더라도 지하실에 설치한 음향부스가 더 뿌듯할 것이다.

 

앞으로는 재택이 더 많아 질것이고 기를쓰고 서울로 출퇴근을 하려는 사람도 더 적어 질 수도 있다. 물론 대부분의 직장은 서울에 있겠지만, 꼭 서울로 가야한다는 압박을 안가질 가능성이 높다는 것이다. 

 

만약, 그 바람대로 지방이 어느순간 활기를 띄기 시작할 때, 서울과 경기의 풍선은 조금씩 줄어 들것이다.

원래 삶은 숨쉬는 것 처럼 들이쉬고 내쉬고를 반복하기 때문이다.

 

이를 알기에 정부는 무리하게 기업 지방 이전 정책등을 내세우지 않을거고 자발적인 미래의 소규모 회사 형태가 자연스럽게 그러한 구조를 띄게 될 수도 있을 것이다. (물론 서울죽이기에 국민 절반이상이 자발적으로 동참할리도 없으니 소용이 없다)

 

 

 

다시 한번 노후지는 영원한 노후지인가?

단순히 슬럼가(한국인의 시선기준)라고 할수 있는 대림동은 이민자 1세대의 자녀가 활동할 2020~2040년에는 한국에 융화되어 한국인의 일부가 될 것인가, 아니면 영원히 중국인으로 남을 것인가? 그것은 우리의 미국 이민자 2세대를 보면 알 수 있다. 영원히 노후지일 수는 없는 것이다. 

 

이리 되다보면 이보다 낮은 신분인 다른국가에서 온 이민자(베트남이나 스리랑카 등지)의 밀집지역이 현재의 대림과 같은 취급을 받을 것이고 또 50년뒤에는 다음 스팟이 동일한 취급을 받는 등의 동기화가 일어 날 것이다.

 

빌라는 수요에 따라 오히려 조용하고 마음이 맞는 사람들끼리 살며 개선된 주거환경을 꾀할 수 있다.

인프라가 좋은 일산에 살면서 아침마다 GTX줄을 서서 강남까지 기차를 기다리는 것보다, 대림동에서 조용히 지하철을 25분간 타고 도착하는게 더 즐거운 삶이라고 생각할 수 있는 세대가 올 것이라는 것이다.

 

 

 

예측되는 향후 20년뒤의 빌라 환경

대부분의 빌라 환경은 지속하여 전봇대, 주차난 해결, 도보 개선을 할 것이다. 또한 우리는 전기차의 흐름을 막을 수 없다. 전기차는 아무리 빨라도 20분간은 충전을 해야하며, 대부분의 차량 보유자는 야간에 충전하는 것을 선호할 것이다.

종례에는 모든 주차 장소에는 전기 충전기가 구비되어야 한다는 뜻이다.

기존의 주유소는 전기충전소를 겸하겠지만 결국 종래에는 민영주차장겸 전기충전소가 될 가능성이 높다. 이때에 시국을 타고 무분별한 이민자의 차량 구매및 도심혼잡을 막기 위해, 차고지 증명제를 시행할 확률이 높다.

 

사실 주차환경만 개선이 되어도 음식물쓰레기/재활용 수거 차량이나 CCTV사각지역이 사라지므로 자연스럽게 주거환경이 개선될 가능성이 매우 높다. 주택의 거래량 자체를 막는 정책을 지속적으로 시행한다면 거래량에서 메리트가 떨어진 아파트의 가격은 자연스럽게 줄어들 것이고 단독주택이나 빌라의 가치가 올라갈 것으로 보인다. 그때쯤 되면 공공임대 아파트는 누구나 마음만 먹으면 신청할 수 있을 뿐더러 외국인의 밀집지역의 우범화를 막기 위해서라도 소셜믹스의 일환으로 공공 임대 아파트 입주를 부분 허용할 수도 있기 때문이다. 물론, 공공임대 빌라또한 같은 수순을 밟을 수도 있다.

하지만 수적으로 공공임대아파트가 대부분을 차지 할 것이다.

 

 현재 빌라에서 부족한다고 느껴지는 놀이터 등지는 공원을 놀이터로 전환할 가능성이 높다.

 

 

빌라는 유동인구가 적고 아파트는 유동인구가 높다?

대부분의 사람들은 아파트는 인구가 밀집되어 있어 대규모의 사람을 수용할 수 있어야하기때문에 교통량을 수용할 수 있는 넓은 도로폭과 대중교통이 잘되어 있는 거라고 착각을 한다. 하지만 보통 일반적인 서울시내 또는 인근의 아파트들은  도시계획 초창기나 발달이후 공장부지를 재편하여 생기기때문에 넓은 도로폭을 갖는 것일 뿐이며, 상대적으로 지하철 역과 버스 노선을 계획하기 쉽기에 예측 수요량을 빨리 반영하여 생기는 것이다.

 

용적률의 250~300% 기준으로 보면 빌라와 유사한 정도이니, 특별히 빌라촌이라고 해서 유동인구에 큰 차이가 없다는 것이다. 다만, 빌라는 교통정비를 하기 위한 도로재편이 매우 어렵고 신규 노선을 확충하기에도 이해관계가 많아 시간이 오래걸리니 다소 더디고 그로인해, 유동인구는 적어보이는 슬럼화된 지역으로 보이는 것이다. 

 

결국 지역별 최대 인구는 정해져있으므로 시간이 오래걸릴 뿐이지 언젠가는 모든 인구가 동일한 교통을 균형을 맞출수 있는 방향으로 서울의 정책은 지속해 나갈 것이다.

 

이는 결국 비어있는 땅이 없는 서울 내에서 다시한번 재개발의 바람이 몰아치지 않는 이상 녹은 초콜릿이 천천히 틀의 가장자리에 채워지는 것처럼 평준화를 이룰 것이다.

 

 

용적률 700%의 LH 재건축의 허상

역의 거점을 위주로 공공임대 주택을 끼고 일부 재건축을 허용하겠다는 건, 최소한의 안전장치로 교통의 혼잡도를 줄이기위해 역 인근의 주택만을 대상으로 분산처리 하겠다는 것이다. 이것이 서울 전역의 아파트에 700%향상의 이야기가 진행된다면, 결국 오히려 아파트 인근은 대 혼잡 구역이 되어 교통체증이 폭발할 것이고 반대로 빌라촌은 교통량이 한적해지는 여유로운 상황이 될가능성이 더러 있다.

 

이러한 정책은 아주 심각한 판 뒤집기를 가져 올 수 있는데, 700% 아파트는 정말 수용을 위한 목적으로 사람의 밀집도를 높여 건축물이 되고 빌라는 비교적 적은 사람들이 넓은 부지를 나눠쓰는 여유로운, 재건축을 안하고 300%로 계속 버티는 신식 아파트들은 더 부자같은 그런 현상을 만들어 버릴 수 있다.

 

결국 종래에는 700%의 인구의 교통체증을 분산하기 위해 다시 해당 아파트 인근으로 대중교통 및 도로 확충으로 인해 다시 평준화를 이루며 균형을 잡을 것이다. 하지만, 좁은 지역에 내위로 7명이 있는 상황의 밀집도는 지금은 상상할 수 없지만 심각하게 갑갑함을 느끼게 될 가능성이 높다.

 

 

마지막으로 생각을 정리하자면

20년후의 아파트는 우리가 생각했던 그 가치의 아파트가 아닐지도 모른다. 당장 빌라촌이 역전되어 부자가 되는 상상은 지나치게 달콤하지만서도 내가 살고 있는 아파트를 팔고 빌라를 사야하는 걱정은 두렵기 마련이다. 현재 서울기준 동일평수의 아파트를 매매하면 동일평수의 다세대주택을 구매할수 있다.

 

결국은 살기가 좋아야한다는 이야기, 미래의 고부가가치 산업의 주축인 강남-판교-동탄 라인은 절대 죽지 않을 것이지만, 아이러니 하게도 그로 인해 아파트 위주의 고가의 가격 방어선이 자리 잡은 지역에 젊은 밀레니얼 세대가 기를 쓰고 그곳으로 들어가려 할 것인지? 

 

그렇다면 서울 전역에 노후화된 빌라촌은 살기 좋아질 것인지? 그래서 평준화가 될 것인지. 

서울의 미래에 대해서 스스로 고민을 해보고 개인적인 생각을 정리해보았다.